中國人成美國房產第二大買家
投資海外房產已成為不少國人的夢想。然而,在巨額資金門檻、外匯管制、甄選物業耗費時間精力,以及出租管理等復雜環節考驗下,如何才能有效實現全球房地產投資夢呢?
借助主投REITs(房地產投資信托)的證券投資基金,就可以繞開這些復雜環節,參與帝國大廈、萬豪酒店,甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒莊園的投資。而悠閑實現這個全球房產投資夢的成本,最低只需要5000元。5000元起,便能參與全球不動產投資,成為投資者進軍不動產的另類通道,受到市場廣泛關注。
國信證券基金分析師張紅霞分析,對國內投資者來說,借助REITs,可以實現5000元低成本投資全球優質地產,不僅可以避免海外直接置業的諸多制約因素,而且可以享受到穩定的分紅回報。
中國人已成美國房產第二大買家
經濟穩步復蘇、低利率融資成本、全球資本回流等諸多趨勢性因素,決定了美國房地產市場復蘇的確定性。今年以來,以中國為代表的全球富人移民潮,正在加速推漲美國樓市。美國全國房地產經紀人協會6月發布報告顯示,來自中國買家已成為美國房產的第二大國際買家。不過,房地產投資專業人士黃文偉表示,輕易去海外買房并不是最好的選擇,而以一個基金的方式進去買REITs,其實優于直接購買不動產投資。
黃文偉向記者分析指出,從海外置業角度看,對大多數人來說,投資REITs比直接投資海外不動產更有優勢。首先是解決了國內投資者信息不對稱的劣勢,赴海外選擇勘查物業耗費時間精力,但REITs篩選物業由專業機構負責;其次,各國稅收規定非常復雜,直接置業還面臨房價波動帶來的收益風險,以及純投資性購買的后續出租管理等問題,REITs具有研究優勢和管理經驗。
提醒1 美國房地產基金看漲
不少投資者擔心,美國經濟長期低迷,復蘇路程漫長,房地產價格仍在底部徘徊,目前借道國內基金投資REITs是否是最好的時機?對此,海通證券認為,目前美國經濟中長期復蘇概率較大,其房地產價格和租金有望繼續回升,有利于房地產開發公司和物業經營公司基本面盈利的改善。中長期來看,目前投資REITs獲得較好收益的概率較大。彭博數據也顯示,美國房地產市場確實出現逐漸好轉的跡象,公寓型REITs今年第一季的租金收益年增率達5.4%,預估2012年全年的盈余增長率可達10%~12%。
南京證券分析師陳東則分析,除了房地產升值因素,穩定現金流分紅回報這一推動REITs的另一個核心因素,也在繼續發酵。截至2012年一季度末,All REITs現金分紅回報率達到 4.29%,股票REITs的分紅回報為3.34%,同期標普500指數的分紅收益僅2.14%,美國10年期國債收益率僅2.05%,REITs的分紅收益相對優勢明顯。
提醒2 投研團隊是選擇關鍵
海外投資最常見的現象就是水土不服。好買基金研究中心認為,國內機構出海投資,在研究覆蓋廣度和深度,以及一線信息收集與分析上,具有天然的短板。特別是全球房地產投資,更是一項強調投研本土化的課題,因此不是所有基金公司都能勝任。記者通過分時段對比基金凈值與業績基準漲幅數據后發現:去年三、四季度先后開始運作的兩只全球房地產基金,“起了大早,趕了晚集”,均在時機選擇上出現較明顯的偏差。因此,投資者如何選擇國內基金公司抄底海外房地產是一個關鍵問題。
國信證券基金分析師張紅霞分析,從現有各類基金的實際運作看,擁有良好的境外投資顧問是比較關鍵的因素。好的境外投資顧問擁有經驗豐富的投研團隊,熟悉各個國家市場情況,能有效跨越制約國內機構的信息障礙。記者發現,嘉實全球房地產基金在同類基金中,是唯一聘任了境外投資顧問――德意志投資管理美洲公司。該機構是美國證券交易委員會注冊投資顧問。
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