北京市近期公布的數據顯示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬套，成交均價每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。

數據表明，北京市2011年提出的“新建普通住房價格與2010年相比穩中有降”的年度房價調控目標順利完成。

從去年四季度開始，樓市出現了一波“降價潮”。全國兩會后的記者會上，溫家寶總理回答記者提問時指出，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。

那么，房價還會繼續降嗎？近期樓市成交出現回暖，價格會不會就此反彈？正在觀望的普通購房者，又要如何應對充斥著各種預測和判斷的樓市呢？

“以價換量”帶動成交回暖

無論看統計數據，還是看一些樓盤的銷售情況，一線城市的房價確實降了。

除了北京以外，國家統計局公布的2月70個大中城市房價數據顯示，新建商品住宅價格環比下降了的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。

在成交量持續低迷的市場上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準自住型需求、降價明顯、性價比高的項目才能賣得動。據統計，今年以來，北京簽約10套以上的約60個項目中，有70%是在去年調低入市價格的基礎上進一步加大了打折促銷力度。如順義區一個項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調了20%以上，降為每平方米1.2萬元，很快售罄。而大興區去年11月開盤的一個項目，以低于周邊近20%的價格入市，立刻成為區域的銷售冠軍，也拉低了區域的房價。

隨著房價的明顯下降，3月份起，各地樓市成交量也出現了明顯復蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點的1、2月份，3月份一線城市的成交量上漲達到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來，市場似乎迎來了“小陽春”。

“今年北京市普通住房價格仍在保持持續下降的態勢，市場以價換量的態勢十分明顯。”北京房協秘書長陳志介紹，從市場交易主要購買人群看，九成都是首次置業。投資投機性需求繼續得到抑制。

但進入4月份，成交量又再次出現大幅下滑。業內人士普遍認為，樓市成交量的大幅波動，說明市場的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難持續。

在開發商看來，即便是短暫的“小陽春”，也是近年來難得的銷售黃金期。“成交量的回暖，受益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求，絕不意味著市場全面回暖了?！?一位房地產企業負責人告訴記者，開發商不可以盲目樂觀，應該繼續維持降價的策略，趁著好時候抓住機會多搶一些剛需。

一線城市房價將繼續下降

時至今日，人們對2009年3、4月份房價在“小陽春”的帶動下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔心，如今，市場成交量有所回暖，房價會不會就此反彈，停止調整的步伐。

“今年初開始，各級政府反復表示要繼續堅持房地產調控，尤其是總理在兩會后記者會上的堅定表態，已經讓市場認為調控可能放松、房價可能反彈的猜測徹底被否定了?！毙褫x集團副董事長林偉表示，只要以限購、限貸為核心的房地產調控政策不松動，市場就難以迎來需求的大爆發，房價也就不可能大反彈。今年一線城市的房價將繼續下降的趨勢已經被廣泛認可。

樓市調控政策層面未見松動，在執行層面則進一步收緊。據記者了解，一些城市對調控政策的執行力度一度有所放松，包括限購、限貸在內的一些政策，通過“找人”，都能設法規避，甚至成了某種公開的潛規則。為了打擊其中涉及的相關主管部門的腐敗現象，確保調控政策嚴格落實，部分城市已經開始調查相關工作人員，并對其中涉及的問題進行了處理。

前幾年的房地產市場，被業內人士認為“風太大，豬都能飛”，開發商們個個賺得盆滿缽滿。隨著房地產調控的持續深入，房地產企業的處境也在發生變化。目前公布2011年年報的70多家上市房地產企業，庫存超過9000億元，再創歷史新高。同時，年報也反映出房地產企業普遍面臨資金鏈緊張、負債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫存”為主題，持續的降價促銷將是必然。

北京中原地產市場研究部分析認為，年初一些項目嘗到了“以價換量”的甜頭，這會對市場產生示范效應，其他沒有降價的、促銷力度不夠的項目，為了銷售必然會跟進降價。一線城市整體房價仍將呈現穩中有降的趨勢。

去年開始，由于樓市低迷，開發商拿地變得更加謹慎，“底價成交”成為住宅土地市場上越來越普遍的現象。這也意味著，房價成本的重要構成之一——地價成本大幅降低?！拔磥矸康禺a調控會呈現常態化的趨勢，房地產開發的凈利潤率估計將穩定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然會拉低未來房價的成本，房價也沒有大幅上漲的成本基礎。”龍湖地產有關負責人告訴記者。