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宋溪插圖

房價(jià)進(jìn)入下跌通道后，還有多少下跌空間、何時(shí)到底，是購房人最關(guān)心的問題了。樓市價(jià)格是否還會(huì)降，取決于開發(fā)商的資金鏈。對(duì)此，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)表博文稱，現(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯(cuò)。潘石屹認(rèn)為現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)最薄弱的兩個(gè)環(huán)節(jié)是中小企業(yè)和地方政府，并稱：“開發(fā)商還沒有死，穿單衣服的先死了，開發(fā)商還穿著棉衣呢。”對(duì)于潘石屹的樂觀，任志強(qiáng)則直接回應(yīng)：“很快就只剩褲衩了。”開發(fā)商的棉襖會(huì)像任志強(qiáng)說的脫得那么快嗎？業(yè)內(nèi)人士對(duì)此進(jìn)行了相關(guān)分析，并給讀者展示一個(gè)開發(fā)商降價(jià)的路線圖，但這張圖能否有機(jī)會(huì)全部展開，現(xiàn)在還很難說，也許這張圖剛剛展到一半，開發(fā)商的棉衣就又穿上了。

多數(shù)開發(fā)商棉襖在身

就在通州的房地產(chǎn)市場因率先降價(jià)而成為焦點(diǎn)之時(shí)，房山、昌平的房價(jià)在9月份也開始出現(xiàn)全面回落，有人評(píng)論說開發(fā)商要撐不住了。但記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均對(duì)此說法“淡然一笑”。

周先生是京城一知名地產(chǎn)公司的營銷副總，他表示雖然市場不好，但“瘦死的駱駝比馬大”。

“目前，這種行情確實(shí)不太樂觀，政策的嚴(yán)厲程度要高于我們的預(yù)期，所以，你也看到，開發(fā)商都紛紛降價(jià)，不再死扛了。”周先生開門見山地說。“但要說開發(fā)商資金鏈要斷了，活不下去了，那還早著呢。”周先生話鋒一轉(zhuǎn)。

“咱就拿降價(jià)降得比較厲害的通州項(xiàng)目來說，京貿(mào)國際城去年1月份以13800元的均價(jià)開的盤，你可以查查它當(dāng)初的拿地成本和2009年通州的市場均價(jià)，13800元的價(jià)格絕對(duì)算是高開的。后來，北京‘副中心’、通8條地鐵、將建‘北京第一高樓’……這些‘利好’出來后，3月份，2號(hào)樓開盤均價(jià)就到了18600元，4月份3號(hào)樓就達(dá)到26800元了。4個(gè)月，房價(jià)翻了近一倍，賣出近千套房子，它賺了多少？再說降價(jià)，去年11月房價(jià)降到19800元，賣出200多套，現(xiàn)在降到14000多元了，比開盤價(jià)還貴呢。咱們不用細(xì)算，它13800元的價(jià)格都有的掙，你說，它現(xiàn)在降價(jià)是因?yàn)橘Y金鏈快要斷了嗎？”

“再說以打出每平方米13000元特價(jià)房的潤楓領(lǐng)尚，2009年9月以15.3億元獲得土地時(shí)，項(xiàng)目的樓面價(jià)為每平方米6746元。按照每平方米2500元的稅費(fèi)和管理運(yùn)營成本、2200元左右的人工、建安成本計(jì)算，這個(gè)項(xiàng)目賣到11000元就應(yīng)該不賠。”周先生接著算賬：“2008年之后的4萬億計(jì)劃，讓開發(fā)商迅速緩過來了，而且吃得飽飽的、穿得暖暖的，底子很厚，這也是政府為什么不輕言取消限購的原因。”

潘石屹也說：“2009年銷售三萬多個(gè)億，2010年銷售五萬多個(gè)億，款還在慢慢回，現(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯(cuò)。”

因此，對(duì)于目前的開發(fā)商降價(jià)，周先生更愿意這樣理解：“你研究過松鼠嗎？天氣一冷，松鼠就開始貯藏食物。這樣，在寒冷的冬天，松鼠就不愁沒有東西吃了，即使天氣再冷，也不會(huì)被凍死或餓死。在樓市，今年這個(gè)最寒冷的冬天即將來臨，上市公司要有一個(gè)好看的報(bào)表；大公司要根據(jù)全年銷售情況，調(diào)整銷售策略完成全年銷售目標(biāo)；小公司面臨支付年底工程款、銀行貸款等，所以，要提前采取降價(jià)銷售，回籠資金，以便冬天真的到來時(shí)，穿上棉襖，不被‘凍死或餓死’。現(xiàn)在的降價(jià)，我更覺得是一場開發(fā)商備糧的‘松鼠行動(dòng)’。另外，你看現(xiàn)在萬科不是還在拿地嘛，有的開發(fā)商促銷，是從戰(zhàn)略角度考慮的。另外，開發(fā)商自己嚷嚷快扛不住了，也有給政府制造輿論壓力，讓購房人盡快出手的目的。”

開發(fā)商降價(jià)有路徑

“退一步講，即使開發(fā)商真的資金緊張，扛不住了，也不會(huì)像任志強(qiáng)說的，很快就剩褲衩了，他的話可能更多地有些調(diào)侃意味。咱們梳理一下前幾年的經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)進(jìn)入下跌通道后，其實(shí)是有規(guī)律可循的。”周先生這樣說著，給記者畫出了一張樓市降價(jià)路線圖。

房價(jià)進(jìn)入下降通道的第一個(gè)階段是觀望階段，市場表現(xiàn)為量跌價(jià)滯。新政策出來后，不僅購房人會(huì)觀望，開發(fā)商也會(huì)觀望。雙方都繃著，看誰能繃得住。結(jié)果肯定是開發(fā)商先繃不住了，房價(jià)就會(huì)進(jìn)入下降通道。這個(gè)周期有長有短，長的一年多,短的三四個(gè)月，今年這輪從觀望到開發(fā)商普降，就將近1年。

第二個(gè)階段是量跌價(jià)跌階段。價(jià)跌的第一塊多米諾骨牌，一般會(huì)是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項(xiàng)目的價(jià)格入市，原因是這些新盤進(jìn)入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會(huì)率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價(jià)在技術(shù)上也比較容易操作。之后，如果市場預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開發(fā)商的老項(xiàng)目沒辦法，也會(huì)通過打折、促銷的方式加入到降價(jià)的行列中來。相對(duì)來講，二手房的價(jià)格是相對(duì)堅(jiān)挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個(gè)體，除非特殊原因，都不會(huì)有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價(jià)后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會(huì)堅(jiān)持多久，樓市會(huì)進(jìn)入全面降價(jià)之中。至于降價(jià)幅度能有多少，會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價(jià)跌量漲、量漲價(jià)升的回暖通道，就要看這個(gè)階段市場的博弈情況了。

周先生解釋說，目前北京樓市就處在這個(gè)階段，一手房普遍降了，二手房還沒降。需要注意的是，開發(fā)商的普降都是“丟卒保車”的性質(zhì)。只不過對(duì)于大公司來說，他的“卒”可能是一個(gè)項(xiàng)目；對(duì)中小公司來說，他的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”后，他可能就不降了。市場還不好，這個(gè)過程會(huì)反復(fù)。也就是說，開發(fā)商御寒的衣服會(huì)一層一層地脫，但除了個(gè)別項(xiàng)目，一般不會(huì)直接脫到“只剩褲衩”。

第三個(gè)階段，開發(fā)商萬一保不住“車”了，也會(huì)率先通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對(duì)資金困局，一段時(shí)間內(nèi)“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。最后一步，迫不得已，開發(fā)商才會(huì)“一降到底”，那時(shí)就有可能真是“白菜價(jià)”了。